Tipps und Tricks

Vorsicht bei Vorausdarlehen

Für Immobilienfinanzierungen werden gerne Kombinationen von Bausparverträgen mit Vorauszahlungen mit dem attraktiv erscheinenden Angebot langfristiger Zinsbindungen angeboten.

Mit einer solchen Kombination lässt sich der Bauherr auf zwei Verträge ein, ein Darlehen und einen Bausparvertrag, und zahlt dabei Geld in seinen Bausparvertrag ein, ohne den Kredit zu tilgen oder er tilgt in kleinen Raten.
Wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, bezahlt er damit seinen Kredit. Dann beginnt die Tilgung des Bauspardarlehens.

Attraktiv erscheint dieses Finanzierungsmodell deshalb, weil die Konditionen viele Jahre festgelegt sind und gegen steigende Zinsen abgesichert ist.
Sicherheitsbewusste Hauskäufer schließen dieses Finanzierungsmodell gerne ab. Dafür spricht ein Viertel der Bausparverträge, die auf diese Weise verwendet werden.

Hoher Effektzins

Die Attraktivität jedoch täuscht, da die Guthabenzinsen bei einem Bausparvertrag gering sind und der Hauskäufer mit der sofortigen Tilgung eines Kredites wesentlich mehr Zinsen sparen würde.

Wer nicht in die Falle solcher verschleierter Kosten tappen möchte, sollte immer bei den Bankinstituten nach dem Gesamteffektzins fragen. Auch, wenn das auf Unmut stößt.
Wenn das Bankinstitut die Zinsen für einen Vorauskredit und für den folgenden Bausparvertrag separat errechnen, ist es für den Käufer unter Umständen nicht sichtbar, was er wirklich unterschreibt.
Für das ungeübte Auge sind solche getrennt errechneten Zinsen nicht in ihrer wirklichen Bedeutung zu erkennen, da sie den Eindruck vermitteln, der Gesamteffektzins läge irgendwo zwischen den beiden Effektzinsen. Das allerdings stimmt nicht.

Zur Verdeutlichung ein Rechenbeispiel. Ein Hauskäufer nimmt 100.000,- Euro Darlehen bei einem über zehn Jahre festgeschriebenen Effektzins von 5 Prozent (effektiv 5,12) und zahlt monatlich 417,- Euro Zinsen für das Darlehen und zahlt ebenfalls monatlich 314,- Euro auf den Bausparvertrag mit der Bausparsumme von 100.000,- Euro.

Dort wird das Guthaben mit zwei Prozent über 20,5 Jahre verzinst. Wenn auf diese Art 40.000,- Euro gespart sind und der Bausparvertrag fällig wird, kann der Hauskäufer auf das Bauspardarlehen zugreifen, das mit 4,25 Prozent Zinsen (effektiv 4,92) zu haben ist.
Wer sich nicht genauestens auskennt, könnte denken, der effektive Zins läge zwischen 4,92 und 5,12 Prozent.

Der Gesamteffektzins jedoch liegt weitaus höher, nämlich bei 6,17 Prozent.

Nach zehn Jahren existieren bei der Bausparversion noch 60.000,- Euro Restschulden, die bei der direkten Tilgung des Darlehens mit 315,- Euro monatlich nach diesen zehn Jahren nur eine Restschuld von ungefähr 51.000,- Euro wäre. Der Umweg über die kombinierte Variante für ein Gefühl der Sicherheit bringt den Verlust von ungefähr 9.000,- Euro.

Tarifwirrwarr

Wie bei vielen Tarifen ist auch bei den Bauspartarifen eine Vielzahl an Verträgen im Angebot, die verwirrend ist.

Auch wenn manche Vertragsarten auf den ersten Blick erstaunlich günstig erscheinen, sollten die angebotenen Tarife auf Herz und Nieren geprüft werden.
Nicht immer entspricht bei genauem Hinsehen die Vertragsart der individuellen Planungssituation und Bedürfnislage.
Manch angebotener extrem niedriger Darlehenszinssatz ist eher eine Marketingstrategie und bringt bei genauerem Hinsehen einen entsprechend noch niedrigeren Guthabenzins mit sich.

Oder es steckt ein verringerter Darlehensanspruch dahinter und die Zeit, in der der Kredit zurückgezahlt werden soll, ist extrem kurz und belastet den Bauherren mit erheblichen monatlichen Zahlungen.

Bausparverträge setzen sich aus Sparguthaben- und Darlehens-Zinssätzen, Tilgungsbeiträgen und Abschlussgebühren zusammen und alle vorliegenden Einzelbedingungen sollten vor Vertragsabschluss genau durchgerechnet werden.
Noch unüberschaubarer wird die Situation, da Bausparvertragsanbieter zum Teil verschiedene Tarife anbieten, die flexibel auf die Bedürfnisse des Bausparwilligen zugeschnitten sind.

Anbieter mit nur einer Tarifart stehen unter Umständen solide und günstig im Vergleich.