Tipps und Tricks

Sparen mit britischen Fonds

Wer sein Geld in Immobilienfonds anlegen will, findet in Großbritannien beste Bedingungen.

Großbritannien hat 2007 den Steuerfreibetrag für ausländischer Anleger angehoben und das lockt Anleger jedenfalls aus steuerlicher Sicht, sich in Großbritannien nach geschlossenen Immobilienfonds umzusehen.

Der Steuerfreibetrag war vor der Erhöhung bei 3000,- Euro und liegt jetzt bei 8000,- Euro und stellt damit sogar weltweit den höchsten Freibetrag zur Verfügung, der noch dazu an die Preissteigerungen angepasst wird.

Das Finanzamt in Deutschland interessiert sich dabei lediglich für den Progressionsvorbehalt und fordert dafür seinen Anteil.
Dass sechsstellige Beteiligungshöhen dabei ohne Angaben bleiben können, ist für das deutsche Finanzamt nicht interessant.

Wenn Ehepaare solchen Fonds getrennt beitreten, gelten auch die Freibeträge doppelt und bringen etwa 16.000,- Euro pro Jahr.
Ab dem Alter von 65 werden die britischen Fonds auch sehr interessant, denn ihre Freigrenze liegt bei 11.600,- Euro.
Investoren, die mit erheblich größeren Summen einsteigen wollen, sind auch mit den britischen Fonds gut beraten, da die Mieteinnahmen, die über den Freibeträgen liegen, lediglich mit 10 Prozent besteuert werden.

Andere Länder

Die USA bieten 3300,- Dollar Freibetrag, was eindeutig unter dem Top-Angebot der Briten liegt.
In den Niederlanden gibt es keine Freibeträge.
Stattdessen gilt hier die Regelung, dass ein Prozent der Beteiligungssumme pauschal berechnet wird.

Interessant werden die osteuropäischen Länder, wobei Tschechien die Steuern gesenkt hat und die Slowakei eine sog. Flat-Tax-Regelung einsetzt.
Wer gar keine Steuern zahlen will, ist in Ungarn und Australien an der richtigen Adresse, da in beiden Ländern die Fonds die Steuern bezahlen.

Generell wollen die Finanzämter natürlich an Geldanlagen in Immobilienfonds auch ihren Anteil haben.
Dabei spielt es keine Rolle, ob im Ausland oder im Inland investiert wird.

Kluge Köpfe suchen sich Auswege

Wer sich Grundstücke im Ausland kauft, kann relativ sicher sein, dass dies von den Finanzämtern kaum erfasst wird.

Auch Mieteinnahmen, die aus Fonds entstehen, sind für die Finanzämter schwer zu erfassen.
Es gibt verschiedene Fondsvarianten, die den Blick lohnen, wozu die offenen Immobilienfonds und geschlossenen Fonds sowohl im Inland als auch im Ausland zählen.

Bei den offenen Immobilienfonds sind zwar die Renditen nicht gerade attraktiv, dafür jedoch die steuerlichen Aspekte lohnenswert.
So bleiben zum Beispiel Veräußerungsgewinne, die über die zehnjährige Spekulationsfrist hinausgehen, in den offenen Fonds abgabenfrei.

Die Immobilienfonds achten darauf, dass sie ihre Verkäufe erst dann planen, wenn diese steuerfrei sind.
Da die Anteile aus offenen Immobilienfonds als Wertpapiere gelten, ist es möglich, diese nach einem Jahr ohne Steuern abzustoßen.
Bei Auslandsgrundstücken ist der Fond im entsprechenden Land selbst für die Versteuerung zuständig und der Anleger hat nichts damit zu tun. Handelt es sich um Inlandsgrundstücke, unterliegen sie dem Progressionsvorbehalt, der den Steuersatz nur sehr gering anhebt.

Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds können bis zu vier Prozent Erträge im Jahr ergeben, von denen lediglich die Hälfte versteuert werden muss.

Ab dem Jahr 2009 werden die offenen Immobilienfonds  besonders attraktiv.
Das liegt darin begründet, dass zum einen die Spekulationsfrist bestehen bleibt und zum anderen erzielte Gewinne ohne Abgaben bleiben werden.

Gewinne aus Mieteinnahmen im Inland bleiben nach wie vor steuerpflichtig.
Da laufende Kosten und Gebäudeabschreibungen abgezogen werden, wird die Progression auf ein Viertel der sonst anfallenden Abgaben reduziert sein.
Je nach Fondsverwaltung können die Gewinne aus Gewerbeimmobilien in Deutschland steuerfrei ausgeschüttet werden, sofern die zehn Jahre dauernde Spekulationsfrist eingehalten wird.

Geschlossene Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds in Deutschland erzielen aus Mieteinkünften von meist mehreren Gebäudekomplexen für ihre Anleger anteilig Rendite und sind sicherer geworden.

Bei den geschlossenen Immobilienfonds im Ausland liegt der Vorteil darin, dass Anleger die in dem jeweiligen Land gewährten Freibeträge verwenden und von der Steuer freistellen können.

Wer sein Geld in Immobilienfonds anlegen möchte, sollte über die genauen Konditionen der verschiedenen Fonds gut recherchieren.

Generell können in geschlossenen Fonds nur eine bestimmte Anzahl an Anlegern investieren.
Wenn genug Geld eingezahlt worden ist, wird der Fond geschlossen. Bei geschlossenen Fonds sind die Immobilien sehr unterschiedlich, in die investiert wird und manchmal handelt es sich nur um einen einzigen Gebäudekomplex.
Wenn sich natürlich ausgerechnet dieses eine Objekt als Pleite-Objekt herausstellt, gibt es nichts von der erhofften Rendite.

Vor einer Investition sollte ein Anleger also genau hinschauen, um welche Immobilie es sich im jeweiligen Fonds handelt. Auch wenn Anleger mit solchen Einschätzungen schnell überfordert sein mögen, hilft schon manche genaue Recherche zum Verlust der eigenen Blauäugikeit.

Investitionssumme

Die Investitionssumme orientiert sich an der Vermietung.

Es sollten nachweislich so viele Mietflächen wie möglich langfristig vermietet sein. Das gibt etwas Grundsicherheit.
Und natürlich spielt die Lage und die Infrastruktur eine bedeutende Rolle, ob sich eine Investition wirklich lohnen kann.

Als 1 A – Lage in der Innenstadt von München kann das 20-Fache der Netto-Jahresmieten eingelegt werden, während bei einer Supermarktkette auf der grünen Wiese in Brandenburg höchstens das 12-Fache eingelegt werden sollte.

Hier ist es am besten, sich an ausgebildete, seriöse und kompetente Berater zu wenden, die unter Steuerberatern und Wirtschaftsprüfern zu finden sind.

Haftung

Vorsicht ist sicher dann geboten, wenn ein Anleger mit seinem Privatvermögen in Haftung gehen muss.
Die Geschäftsform „Gesellschaft des bürgerlichen Rechts“ schreibt vor, dass ein Gesellschafter nicht nur mit seinen Fondsanteilen haftet, sondern auch gleich noch mit seinem ganzen Privatvermögen.

Bei einer Geschäftsform als „Kommanditgesellschaft“ haftet der Anleger mit seinem investierten Geld.
Bei diesen beiden Geschäftsformen ist es ratsam, ein klares „Nein“ zu sagen und sich nach anderen Anlageformen umzusehen, die keine solche Risiken bieten.

Ein weiteres Minus bei geschlossenen Fonds ist die lange Laufzeit, an die das eingelegte Geld gebunden ist.
Wer früher aussteigen will, hat es schwer.
Geschlossene Fonds sind also nicht für jeden die beste Wahl.