Wertanlagen

Immobilien Bewertung

In der Praxis wird der Markt- und auch der Beleihungswert nach bestimmten Kriterien und Verfahren bemessen.

Bewerter nutzen hierzu aus dem Blue Book das Vergleichswertverfahren, bei dem zur Bewertung mit gleichwertigen Immobilien und Grundstücken der aktuelle Wert ermittelt wird.
Dieses Verfahren wird auch zur Bestimmung des Verkehrswertes (§§ 13, 14 WertV) verwendet. Beim Vergleichswertverfahren gilt als Grundlage eines Vergleichs, dass zu vergleichende Grundstücke im sog. gewöhnlichen Geschäftsverkehr ge- oder verkauft wurden und nicht durch außergewöhnliche andere oder persönliche Verhältnisse beeinflusst wurden.
Ist diese Basis gewährleistet, werden üblicherweise mit diesem Verfahren die Werte von Grundstücken und Eigentumswohnungen ermittelt.

Zur Bewertung des Marktwertes wird auch das am Sachwert orientierte Verfahren, das Barwert- und Residualverfahren bemüht.

Verkehrswertermittlungen beziehen sich auf die §§ 15 ff. und 21 ff. WertV, mittels derer sowohl der Ertrags- als auch der Sachwert bestimmt wird. Im Ertragswertverfahren fließen vor allem der Bodenwert und die zu erzielenden Einnahmen aus den Mieten mit ein.
Hier ist die Summe aller Barwerte schließlich der Ertragswert. Das Sachwertverfahren bezieht den Bodenwert eines Grundstücks, den Wert von den Gebäuden und den Wert von baulichen Außenanlagen ein.

Der Bodenwert bestimmt sich nach aktuellen Vergleichswerten oder nach den Richtlinien in § 196 BauGB. Bei der Bodenwertermittlung ist wesentlich, dass Vergleichswerte, die hinzugezogen werden, mit den Eigenschaften des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen und wenn dies nicht möglich ist, müssen Anpassungen vorgenommen werden.