Finanzierung

Baudarlehen wählen

Nach Aussage der Landesbausparkassen jedoch verwenden 90 Prozent der Kunden das Geld aus dem Bausparvertrag für die eigene Immobilie, wobei immer weniger Kunden ihr Bauspardarlehen in Anspruch nehmen.

Wenn die Marktzinsen sinken, sind Baudarlehen weniger attraktiv als Baufinanzierungen, die von verschiedenen Banken angeboten werden. Der effektive Jahreszins der Bauspardarlehen liegt meist zwischen fünf und sechs Prozent, während von den günstigen Banken bei einer Zinsbindung über zehn Jahre Baukredite bereits unter fünf Prozent Effektzins angeboten werden.
Hier ist es wichtig, sich gründlich zu informieren und nicht nur den ersten Berechnungen, die höchst attraktiv erscheinen, zu folgen.

Es gibt Finanzierungen, bei denen zunächst vordergründig hoch erscheinende Zinsen eines Bauspardarlehens dennoch günstiger in der Gesamtfinanzierung erscheinen.

Beleihungsauslauf

Den Unterschied macht hier der sog. Beleihungsauslauf. Die Banken machen ihren Zinssatz für Hypothekenkredite vom Ausfallrisiko abhängig.
Wenn ein Kreditkunde viel Eigenkapital einbringt, wird das Risiko, das die Bank trägt, wenn es um eine mögliche  Zwangsversteigerung geht, geringer, da die Bank nicht auf einem Teil des Darlehens sitzen bleiben muss.

Für diese Berechnung muss die Bank einen Beleihungswert der Immobilie festlegen. Dieser errechnet sich aus dem Kaufpreis der Immobilie, von dem ein sog. Sicherheitsabschlag zwischen zehn und zwanzig Prozent abgezogen wird.

Ist die Darlehenssumme nach dieser Berechnung geringer als 60 Prozent des Beleihungswertes, bekommt der Kunde sog. „erstrangige“ zinsgünstige Darlehen zur Verfügung gestellt. „Zweitrangig“ wird das Darlehen betrachtet, wenn die Kreditsumme  bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes ausfällt.
Dann verlangen Banken einen Zinsaufschlag für den ganzen Kredit zwischen 0,1 und 0,2 Prozent. Wer mehr als 80 Prozent finanzieren lassen will, erhält noch schlechtere Konditionen, da sein Kredit als „nachrangig“ erachtet wird. 

Rangeinteilung bei Krediten

Zwischen „erstrangigem“ und „zweitrangigem“ Kredit lohnt sich die Überprüfung, ob ein Bauspardarlehen nicht doch wesentlich günstiger wäre.
Bausparkassen sichern Festzinsen bei Vertragsabschluss bis zur Finanzierung von 80 Prozent des errechneten Beleihungswertes zu. Da bei Banken der Zinsaufschlag bei erst- und zweirangigen Darlehen für die Kreditsumme in voller Höhe bemessen ist, kann sehr gut bei genauer Rechnung festgestellt werden, dass ein Bauspardarlehen zinsgünstiger wird.

Bausparer sollten als Bauherren unbedingt ihren zuteilungsfähigen Bausparvertrag und das Bauspardarlehen dann einsetzen, wenn sie dadurch die komplette Bankfinanzierung von einem zweitrangigen in einen erstrangigen Kredit wandeln können.

Manche Banken erhöhen den ganzen Darlehenszins pauschal, unabhängig davon, ob zum zweiten Rang hin 5000,- oder 20.000,- Euro überschritten werden. Bei Bauspardarlehen gilt ein hoher Tilgungsanteil, der die Tilgung eines erstrangigen Darlehens auf ein Prozent festlegt oder ganz aussetzt.
Das ist je nach Darlehenshöhe verschieden.

Für den Bauherren bedeutet das, dass er zunächst das teurere Bauspardarlehen zurückzahlen kann, wodurch der durchschnittliche Zins des ganzen Darlehens reduziert wird. Welche Finanzierung also gewählt wird, immer sollte zuerst das nachrangige Darlehen getilgt werden können.

Auge auf die Konditionen

Pauschale Empfehlungen gibt es nicht, da die Banken unterschiedliche Konditionen bieten.
Deshalb ist ein Vergleich der Bankenkonditionen ebenso sinnvoll, wie die Zielsetzung, ein Finanzierungsmodell zu wählen, das in jedem Fall den schnellstmöglichen Abbau der Schulden gewährleistet.

Neu ist, dass es mehrere Anbieter von sog. Kleinkrediten zu guten Konditionen gibt. Dies war eine Marktlücke und wer bauen wollte und dazu nur einen kleinen Kredit benötigte, sah sich in der Vergangenheit gezwungen, teure Ratenkredite in Anspruch zu nehmen, da die Banken mindestens eine Darlehenshöhe von 50.000,- Euro forderten.

Endlich gibt es auch die kleinen Kreditpakete zu attraktiven Konditionen. Bei fünfjähriger Laufzeit gibt es Angebote, die 4,5 bis 5 Prozent Zinssatz bieten.